Er zijn diverse redenen voor corporaties om op te treden tegen huurders die overlast veroorzaken aan omwonenden. De 2 belangrijkste redenen zijn:

1. Het behoort tot de wettelijke taken van corporaties om op te treden tegen overlast.
   In de Woningwet is het optreden tegen overlast als volgt omschreven: bijdragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken van de toegelaten instelling of ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden.
2. Verhuurders, waaronder corporaties, zijn op grond van de contractuele relatie met andere huurders gehouden om op te treden tegen overlastveroorzakende huurders.

Overlast kan een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen.
Hulp nodig? Volg een training Overlastbestrijding en Woonfraude.

Nog een reden om op te treden tegen overlastveroorzakers

Uit een recent gepubliceerd arrest van het Gerechtshof Amsterdam volgt een aanvullende reden om te treden tegen huurders die overlast veroorzaken aan omwonenden. Het arrest is overigens al in 2007 gewezen. Waarom het arrest, dat onmiskenbaar relevant is voor de rechtspraktijk, pas in 2016 is gepubliceerd, is mij niet bekend.

Die zaak betreft het volgende; een koper van een woning spreekt de verkoper aan voor schade die de koper lijdt door overlast van de buren. In eerste aanleg wijst de rechtbank de vordering van de koper toe. Volgens de rechtbank heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden. De verkoper had de koper moeten waarschuwen dat de buren overlast veroorzaken.

Ook in hoger beroep wordt de verkoper door het gerechtshof veroordeeld de schade van de koper te vergoeden, wegens schending van de mededelingsplicht. Het gerechtshof bepaalt de schade van de koper op circa € 75.000,-, circa 24% van de oorspronkelijke koopprijs van de woning.

Belang voor corporaties

Uit het arrest vloeit voort dat de mededelingsplicht van de verkoper leidt tot een waardevermindering van de woningen die overlast ondervinden. De verkoper moet de koper immers wijzen op de overlast en de koper die kennis heeft van de overlast zal de koopprijs verlagen. Met andere woorden, een koper die bekend is met de overlast, zal niet bereid zijn de ‘hoofdprijs’ te betalen.

Corporaties moeten optreden tegen overlast

Om een waardevermindering door overlast te voorkomen, is het zaak voor corporaties om op te treden tegen de overlast. Omdat procedures tegen overlastveroorzakende huurders soms zeer lange tijd in beslag nemen, speelt de beschreven reden niet alleen een rol bij woningen die in de verkoop staan.

Kortom, voorkom tijdig waardevermindering door op te treden tegen overlast.