De totstandkoming van een huurovereenkomst: aanbod en aanvaarding

Net zoals andere overeenkomsten, komt een huurovereenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding van dat aanbod. De aanvaarding van het aanbod dient aan de aanbieder te worden medegedeeld. Soms zijn aanbod en aanvaarding duidelijke handelingen, zoals bijvoorbeeld het aanbieden van een huurovereenkomst en de ondertekening daarvan. Aanbod en aanvaarding kunnen echter ook uit handelingen of gedragingen worden afgeleid. Er moet in ieder geval wilsovereenstemming tussen de huurder en de verhuurder zijn. Die wilsovereenstemming kan onder andere worden afgeleid uit hetgeen zij over en weer hebben verklaard en uit die verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Tot zover de taaie theorie.

In aanmerking komen voor een huurwoning

In de kwestie die aan het hof werd voorgelegd, waren de feiten als volgt. Kees (fictieve naam) huurde een woning van een woningcorporatie. Op een bepaald moment heeft de politie harddrugs in de huurwoning aangetroffen. Kees is aangehouden en heeft enkele maanden vastgezeten. De woningcorporatie is een ontruimingsprocedure begonnen en de rechtbank heeft de ontruiming bij vonnis van 23 december 2011 toegewezen.

Enkele jaren later is Kees weer of nog steeds op zoek naar een huurwoning. Hij reageert met enige regelmaat op woningen van dezelfde woningcorporatie. De woningcorporatie is de kwestie rondom de aangetroffen harddrugs echter nog niet vergeten en in november 2014 ontvangt Kees een brief dat hem vanwege de voorgeschiedenis geen andere woning zal worden aangeboden. Toch ontvangt Kees niet veel later, namelijk begin 2015, een brief waarin hem wordt medegedeeld dat hij in aanmerking kan komen voor een woning in een nieuwbouwproject. Voorwaarden zijn onder andere dat Kees enthousiast is over de woning én dat hij een positief huurdersverleden heeft.

Enthousiast is Kees in ieder geval wel, maar het positieve huurdersverleden zal hij moeten bewijzen. Kees zal een verhuurdersverklaring moeten meenemen naar het intakegesprek. In de brief staat verder dat pas wanneer alles klopt, er een afspraak wordt gemaakt om de huurovereenkomst te ondertekenen. Zo ver komt het echter niet. Al voordat het intakegesprek kan plaatsvinden, heeft de woningcorporatie Kees bericht dat hij niet in aanmerking komt voor een huurwoning en dat het gesprek van de baan is.

Brief woningcorporatie

Kees legde zich er niet bij neer en is een kort geding procedure begonnen. Hij heeft (onder andere) onmiddellijke toewijzing van de huurwoning gevorderd. Volgens Kees is de woning hem in de hiervoor besproken brief toegewezen. Die brief moest volgens Kees worden gezien als een aanbod om de huurovereenkomst aan te gaan en dit aanbod zou door Kees zijn aanvaard. De kantonrechter was het niet met Kees eens en wees zijn vorderingen af. Volgens de kantonrechter viel de brief van de woningcorporatie niet als een aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst te beschouwen, maar was het een uitnodiging om in onderhandeling te treden. De zogenaamde essentialia van de overeenkomst ontbraken. Zonder dat er overeenstemming is bereikt over die essentialia, met andere woorden de hoofdzaken, kan er ook geen overeenkomst tot stand zijn gekomen. Voorbeelden van die essentialia zijn voorbeeld de huurprijs en de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De kantonrechter hechtte verder belang aan het feit dat in de brief ook nog was vermeld, dat er moest worden nagegaan of Kees überhaupt voldeed aan de voorwaarden.

Oordeel hof: brief bevatte geen aanbod

Kees nam ook geen genoegen met de uitspraak van de kantonrechter en is in hoger beroep gegaan. Het hof oordeelde net als de kantonrechter dat er door middel van de brief nog geen aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst was gedaan. In de brief stond immers duidelijk dat moest worden nagegaan of Kees aan de voorwaarden voldeed. En zelfs als de brief wel een aanbod zou bevatten, dan zou dit volgens het hof een voorwaardelijk aanbod zijn. Die voorwaarde zou dan het goed huurdersverleden zijn.

Claudia Janssens is als advocaat huurrecht en algemeen verbintenissenrecht werkzaam bij Spaans Advocaten.