Ook in de demografische samenstelling van de bevolking hebben forse verschuivingen plaatsgevonden. Bedroeg de ‘groene druk’ – de verhouding tussen het aantal personen van 0 tot 20 jaar t.o.v. 20 tot 65 jaar – in 1900 nog 89,3%; in 2016 was dit percentage gedaald naar 37,9%. Bij de ‘grijze druk’ – 65 jaar of ouder t.o.v van 20 tot 65 jaar – is het beeld tegengesteld: van 12,1% in 1900 naar 30,6% in 2016 (CBS, 2016). Samengevat: meer immigratie, minder jeugd en meer vergrijzing.

Zoveel mensen, zoveel woonwensen

Nederland kampt in de dichtbevolkte gebieden al jaren met schaarste op de woningmarkt. Er zijn onvoldoende huurhuizen beschikbaar en de woningvoorraad sluit niet meer aan bij de woningvraag. De gevolgen: lange wachtlijsten in de sociale sector en onrust bij ‘reguliere’ woningzoekenden over verdringing door statushouders en urgenten. Snel huizen bijbouwen is het devies. Het liefst goedkoop.

Om sneller woningen te kunnen bouwen, is in Nederland met de Crisis- en herstelwet (Chw) een tijdelijke omgevingsvergunning mogelijk tot maximaal 10 jaar, met mogelijke verlenging tot 15 jaar. Deze wet is oorspronkelijk door de Rijksoverheid in het leven geroepen om er voor te zorgen dat bouwbedrijven tijdens de crisis voldoende werk hielden, maar dient nu mede als instrument tegen de groeiende woningvraag. De Crisis- en herstelwet (Chw) haalt geplande bouwprojecten naar voren, bijvoorbeeld door kortere procedures, aldus de Rijksoverheid.

Kwaliteit in tijdelijkheid

Er zit echter ook een nadeel aan de tijdelijke invulling van grondposities. In de praktijk worden regelmatig tijdelijke projecten gebouwd met een beperkte economische en technische levensduur. Dit betekent dit dat tijdelijke gebouwen regelmatig na het eerste leven worden gesloopt. Vaak zonder aandacht voor recycling. Verplaatsingskosten vallen vaak hoog uit omdat de gebouwen hier in aanleg niet technisch en economisch op berekend zijn. Dit leidt tot onnodige verspilling van grondstof, het bouwen van kwalitatief laagwaardige gebouwen en omgevingen én een gebrek aan structurele oplossingen voor het huisvestingsprobleem.

Het grondabonnement

De oplossing voor het kwaliteitsprobleem lijkt simpel: hoogwaardigere woningen bouwen. Dit heeft echter als nadeel dat de investering niet opweegt tegen de exploitatieperiode. Het grondabonnement biedt een oplossing voor dit knelpunt.

Bij het afsluiten van een grondabonnement kan een exploitant een afspraak maken met een groot grondbezitter – bijvoorbeeld het Rijk, een gemeente, Staatsbosbeheer of ProRail – om een bepaalde termijn (bijvoorbeeld 20 jaar), te kunnen exploiteren op beschikbare grond van deze partij. Binnen de afgesproken termijn kan het gebouw indien nodig een aantal keer verplaatst worden. Na het verstrijken van de tijdelijke omgevingsvergunningsperiode wordt het gebouw naar een definitieve locatie verplaatst, of gaat het in het geval van bijvoorbeeld een leasefinanciering terug naar de fabrikant.

Het is niet noodzakelijk om vooraf af te spreken welke vervolglocaties beschikbaar worden gesteld voor het gebouw. Wel worden vooraf een aantal randvoorwaarden vastgelegd om een geschikte vervolglocatie te beschrijven. Het is ook niet noodzakelijk om een tweede locatie te garanderen, omdat dit meestal niet goed valt bij wethouders en grondzaken. Wat wel (mede)gegarandeerd zou moeten worden, is een restwaarde na 10 jaar. Deze garantie hoeft alleen verzilverd te worden als er géén vervolglocatie kan worden aangeboden. Dit in tegenstelling tot een eventuele (gegarandeerde) subsidie aan de voorkant. Met het grondabonnement heeft de grondbezitter de zekerheid dat de gronden niet definitief zullen worden bezet en heeft een verhuurder de gelegenheid om een gezonde exploitatie te doorlopen met haar tijdelijke projecten.

Durf verder te kijken dan de periode van tijdelijkheid

Demografische ontwikkelingen zijn niet tijdelijk op te vangen. Ook over 10 jaar zal de behoefte aan woningen onverminderd groot zijn. Durf verder te kijken dan de periode van tijdelijkheid en kies voor kwaliteit, zodat huisvestingsproblemen niet tijdelijk, maar structureel worden opgelost. Op deze manier is er winst voor de grondeigenaar, de exploitant, de omwonenden en uiteindelijk voor de stad.

Bronnen:

• Centraal Bureau voor de Statistiek (2016): “Bevolking, huishoudens en bevolkingsontwikkeling; vanaf 1899”
• Centraal Bureau voor de Statistiek (2017): “Bevolking in 2016 relatief sterk gegroeid”
• Rijksoverheid: “Crisis- en herstelwet

____________

Deze maand staat de website van CorporatieNL in het teken van ‘vastgoed van de corporatie’. Wil je ook publiceren over dit thema? Mail naar redactie@corporatienl.nl voor meer informatie.

____________

Headerbeeld: J.P. Witteman.