Wat gaat er veranderen in Nederland ten aanzien van de mobiliteit?

Karo van Dongen: “Wij zien nu al dat er met name bij binnenstedelijke ontwikkeling wordt nagedacht over het beperken van de autoverkeersbewegingen. Parkeernormen dalen fors. Dat leidt tot de ontwikkeling van alternatieve oplossingen en concepten. Denk aan elektrische deelauto’s, elektrische fietsen of Twizzy’s. Of denk aan de ontwikkeling van parkeerhubs met satellietlocaties, waartussen fiets of elektrisch vervoer wordt georganiseerd. Wellicht ook een verdere verdichting van het openbaar vervoersnet.”

“Dat in combinatie met een andere kijk op de plek van het werken stelt andere eisen aan de woning, mogelijk ook de woonomgeving en faciliteiten ten behoeve van het werk in de buurt, de werkplek die wellicht alleen nog dient om de ontmoeting en verbinding te faciliteren.”

Welke gevolgen heeft de toenemende digitalisering voor bewoners, medewerkers en omgeving in relatie tot hun mobiliteit?

Karo: “Ik zie vooral een verandering in de hoeveelheid fysieke bewegingen die nodig zijn om je werk te doen of een dienst of product af te nemen en de afstand die mensen bereid zijn daarvoor af te leggen. Dat gaat impact hebben op de benodigde ruimte en digitale mogelijkheden thuis, maar vraagt wellicht ook mogelijke tussenoplossingen in de wijk. Op de kantorenmarkt ontstaat naar verwachting een enorm overschot aan vierkante meters. Dat biedt wellicht mogelijkheden voor combinaties van wonen en werken.”

“Vervoer, transport en bezorging krijgen daarmee ook een andere waarde. Digitaal goederen in huis halen, betekent paradoxaal genoeg, dat de vervoersbewegingen tot in de steden en dorpen juist fors zullen toenemen. Dat vergt iets van de grootte en de duurzaamheid van de daarvoor gebruikte vervoersmiddelen als we de stad niet willen verstoppen met busjes.”

Welke consequenties hebben deze veranderingen voor de inrichting of samenstelling van Alwel’s vastgoedportefeuille en woningen/wijken?

Karo: “We zijn de laatste jaren eerder kleiner dan groter gaan bouwen. Dat is logisch gezien de afnemende gemiddelde huishoudensgrootte. Echter, als de vierkante metervraag van die kleinere huishoudens toeneemt als gevolg van onder andere vaker thuiswerken vergt dat wellicht juist weer grotere en anders in te richten woningen. En waar dat niet mogelijk is ontstaat er wellicht vraag naar wijkgerichte oplossingen voor de thuiswerkplek.”

“Daarnaast vraagt deze ontwikkeling iets van de digitale infrastructuur. Glasvezel als norm en niet langer als optie. Tot slot vraagt deze ontwikkeling om slimme alternatieven voor de eigen auto, recht voor de deur.”

Welke consequenties heeft dit voor jullie organisatie?

Karo: “De geschetste beweging, gecombineerd met een snelle verdere digitalisering van de dienstverlening, zal mijns inziens grote impact hebben op de noodzakelijke ontwikkeling van de kennis, vaardigheden en competenties van medewerkers op alle niveaus in de organisatie. Ook op onze bedrijfshuisvesting heeft dit impact. Het kantoor als clubhuis ten behoeve van contact en verbinding met elkaar, huurders, partners en stakeholders, als telefonische of digitale communicatie niet toereikend is.”

“Dat betekent dus ook iets voor de wijze van aansturen van de organisatie. De fysieke afstand vergt een andere kijk op zelfstandigheid en eigenaarschap bij medewerkers en hun leidinggevenden.”

“En uiteindelijk, hoe we het ook wenden of keren, zullen functies die geautomatiseerd, gerobotiseerd of gedigitaliseerd kunnen worden verdwijnen. Daarvoor komt mogelijk een andere, meer specialistische, meer maatwerkgerichte rol terug.”

Kun je voorbeelden geven hoe jullie hierop inspelen?

Karo: “Als het gaat om onze kantoren zijn we gestart met het uitwerken van een nieuw concept voor één van onze kantoren waar we binnen nu en een jaar of twee naar een alternatieve plek moeten. We gebruiken deze beweging om nu al na te denken over het concept dat bij onze toekomstige manier van werken past.”

“Daarbij hoort ook de vraag hoe we het werken op andere plekken, bijvoorbeeld thuis of elders, zo optimaal mogelijk faciliteren, We onderzoeken ook hoe we onze huurders zelf aan het stuur van hun eigen dienstverlening kunnen zetten. Denk aan eigen foto’s of filmpjes voor een woninginspectie of een virtuele onderhoudsadviseur. Gebruik van slimme meters, algoritmes om een onderhoudsvraag te voorspellen, etcetera.”

“Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen zetten we al alternatieve mobiliteitsoplossingen in, alhoewel we daarin ook nog volop zoekende zijn.”

Zijn er nog verdergaande ontwikkelingen te verwachten op het gebied van mobiliteit waar je rekening mee moet houden?

Karo: “Ik denk dat er nog veel puzzels zijn die we zelfs nog niet kennen, laat staan dat we daarvoor al een oplossing hebben. Hoe realiseren we bijvoorbeeld woningen die aan alle veranderende eisen voldoen en, ingewikkelder nog, hoe passen we alle bestaande woningen daarop aan? Denk bijvoorbeeld aan de laadvraag voor elektrische auto’s, scooters en fietsen of de behoefte aan een aparte werk- of scholingsplek in eigen huis gecombineerd met de beperkte financiële ruimte bij sociale woningbouw. Ook onze wijze van werken en samenwerken zou zomaar nog eens veel vergaander kunnen wijzigen dan we nu voorzien.”

Dit interview verschijnt tevens in bewerkte vorm als artikel in het e-book Digitale Transformatie van Corporaties dat alle leden van CorporatieNL medio 2021 ontvangen.