Energie en circulariteit: plannen in onzekerheid en complexiteit

Draai de film van een eerdere stroomversnelling, die van de ICT, maar eens 32 jaar terug. In 1986 verscheen de eerste 720 Kb floppydrive en de gangbare harde schijf bevatte 20 Mb aan opslagruimte (4 digitale foto’s van nu). Een PC kostte f 15.000 (!), mobiele telefoons waren er nog (lang) niet en internet was alleen bij een zeer selecte groep militairen en wetenschappers bekend; particulieren hadden pas vanaf 1993 toegang.

Een computer schreef (en schrijf) je in 3 jaar af, maar een woningrenovatie vaak in 30 jaar. En bedenk dat een gemiddelde woning zo’n 100 jaar meegaat. In 2050 staat tweederde van de huidige corporatievoorraad nog fier overeind! De huidige stroomversnelling rond energie en circulariteit is vooral ook om die reden een complex vraagstuk. Hoe weet je of een investering anno nu in 2030 geen spijtgeval blijkt te zijn?

Een voorbeeld: is het verstandig om een woning ‘nul op de meter’ te maken en om vervolgens de gasinfrastructuur binnen- en buitenshuis te verwijderen? Het zou zomaar kunnen dat een combinatie van waterstofgas voor verwarming (in plaats van aardgas) en zonnepanelen (voor de benodigde stroom voor de elektrolyse van water tot waterstof en zuurstof) in de toekomst veruit de beste optie is: geen uitstoot en goedkope energie. Er zijn al mooie voorbeelden van te vinden. Dan ben je blij als de gasinfrastructuur nog intact is.

Energietransitie; niets doen is geen optie

De energietransitie dwingt corporaties tot nauwe samenwerking met gemeenten en partijen die nu en in de toekomst de energielevering zullen kunnen verzorgen. Ook de dialoog met huurders krijgt een nieuwe dimensie, want huurders zullen niet alleen met andere financiële uitgangspunten te maken krijgen, maar zij zullen waarschijnlijk ook ingesleten gewoonten rond verwarming, binnenklimaat en koken moeten veranderen. Dat maakt het voor de corporatie allemaal een nog complexer vraagstuk.

En dan nog iets: het geld raakt een keer op, ook bij corporaties. Dat leidt onvermijdelijk tot een strijd tussendoelstellingen: veel geld is nodig voor betaalbaarheid (huurmatiging), beschikbaarheid (extra nieuwbouw) en kwaliteit; behalve duurzaamheid ook circulair (ver)bouwen, dienstverlening en aanpassingen voor nieuwe doelgroepen. Alleen al voor duurzaamheid / energietransitie wordt voor de corporatiesector een investeringsbedrag van tenminste 100 miljard euro geraamd (bron: Finance Ideas, 2017). Dat vraagt dus om keuzes, die corporaties overigens niet op eigen houtje kunnen maken.

Twijfel over ‘de wat doen’ op korte termijn dus. Maar niets doen is ook geen optie! Corporaties moeten bij hun portefeuillebeleid met die twijfel ernstig rekening houden. Aedes vroeg corporaties naar hun routekaart naar ‘Parijs’ tot 2050, mijn indruk is dat dit door veel corporaties vooral als een technisch vraagstuk wordt gezien, terwijl het een programmeringsvraagstuk is dat deel uitmaakt van het portefeuillebeleid. Met de nodige kennis van ‘the state of the art’ met betrekking tot energie en circulariteit natuurlijk, maar ook met een deskundig oog voor alle andere factoren die het portefeuillebeleid mede bepalen en met een attitude gericht op samenwerking.

Portefeuillebeleid

Goed portefeuillebeleid bestrijkt – zoveel is inmiddels duidelijk – een periode die veel langer is dan de gebruikelijke 10 jaar die corporaties in een meerjarenbegroting of beleidsplan meestal in beschouwing nemen. Dit veronderstelt het accepteren van onzekerheden en vooral ook het werken met scenario’s die op (onzekere) exogene factoren als demografie, economie, het klimaat en ‘Europa’ betrekking hebben. Het betekent een intensieve samenwerking tussen volkshuisvesters en vastgoedkenners. En het betekent dus ook het voortdurend monitoren van veranderingen binnen en buiten en – op basis hiervan – het bijsturen van beleid.

Centraal in portefeuillebeleid staat doorgaans het sturen op de zogeheten wensportefeuille; de portefeuillesamenstelling die – gegeven de huidige kennis van de (toekomstige) woningmarkt – als optimaal wordt gezien. Meestal bestrijkt de zichtperiode 10 jaar, gelijk aan die van de meerjarenbegroting. Die inzichten hoeven nu niet overboord, maar zo’n insteek in het beleidsvormingsproces volstaat niet. Benodigd is een extra dimensie in de beleidsafweging: het sturen op een horizon van 30 jaar in verband met ‘Parijs’.

Dit alles vraagt om nieuwe werkwijzen en instrumenten, maar ook om een andere mentale houding jegens het planningsproces: minder ‘achter de komma’, integraler, meer in dialoog met huurders en derden, meer redenerend vanuit verschillende opties of scenario’s en meer op basis van constante monitoring en cyclisch denken. Een hele opgave op zichzelf.

Luister ook onze webinar over duurzaam vastgoed eens terug of bezoek een van onze grote corporatie-events om voorbereid te zijn op de woningcorporatie van de toekomst.