Waarom rendementseis WSW?

De meeste corporaties gebruiken in hun berekeningen de parameters, normen en kengetallen van het WSW. Zo is een van de belangrijkste parameters die het WSW gebruikt de rendementseis (discontovoet) van 5,25%. Het WSW heeft namelijk als visie dat vanuit de operationele kasstromen van het woningbezit minimaal de rente betaald moet kunnen worden aan de banken.  En deze rente op uw leningen bedraagt voor de lange termijn – althans dat is de visie van het WSW – 5,25%. Niets mis mee met deze visie. Althans? Het WSW is een borgingsinstituut en deze heeft nu eenmaal een andere doelstelling dan een woningcorporatie. Het WSW heeft als doel de leningen van corporaties te borgen en gebruiken hun kengetallen om de minimale onderliggende waarde van het vastgoed te bepalen. Hierbij is het behoud van de triple A-status voor het WSW van wezenlijk belang. Een downgrading van triple A-status betekent ook dat het WSW geen bestaansrecht meer heeft. De doelstelling van een woningcorporatie is van een geheel andere orde dan die van het WSW. Zoals kwalitatief goede woningen, leefbare wijken, betaalbare huren et cetera. Ondanks het verschil in deze doelstellingen hanteren de meeste corporaties de parameters  en in het bijzonder de rendementseis van 5,25% van het WSW.

Bepalen van de eigen rendementseis is maatwerk

Een ander verschil tussen WSW en de corporatie, is dat het WSW de rendementseis alleen bepaalt op basis van het vreemd vermogen (5,25%). In de reguliere c.q. commerciële vastgoedwereld wordt de rendementseis echter bepaald op basis van (de verhouding op) het eigen vermogen en het vreemd vermogen.

Indien een corporatie een hoog eigen vermogen heeft (lees: vermogend is) kan de rendementseis op het eigen vermogen in principe laag gesteld  worden, omdat winst op zichzelf niet een primaire doelstelling is van de corporatie (dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de commerciële vastgoedbelegger). Bij een laag eigen vermogen is het plausibel dat de corporatie een vermogen wil toevoegen en is een hoger te hanteren rendement op het eigen vermogen te verklaren.

Bij het bepalen van de eigen rendementseis weegt ook mee wat het letterlijk aan rente kost om financiering aan te trekken (vreemd vermogen). Dit is mede ook afhankelijk van de financiële gezondheid van de corporatie en de specifieke kansen/risico’s die een bepaald vastgoedproject met zich meebrengt.

Daar waar het WSW uitgaat van een rendementseis van 5.25% op het vreemd vermogen zien wij overigens dat de gemiddelde rente toch wel een stuk lager ligt (het sectorgemiddelde ligt momenteel op 4.5%).

De boodschap is dan ook dat de corporatie haar eigen disconteringsvoet zal moeten bepalen op basis van haar eigen doelstellingen. Dus niet zomaar uitgaan van de parameters van het WSW. Het verschil tussen de werkelijke rendementseis en de rendementseis van het WSW (5,25%) kan leiden tot een veel hogere bedrijfswaarde.

Ofwel de onrendabele top wordt ineens een rendabele top.

Met bijdrage van  Ellen Olde Bijvank