Wat is er aan de hand?

Het nieuws kwam uit de hoge hoed. Vanaf 1 september 2012 is de regeling van artikel 13 Wet Belastingen Rechtsverkeer verruimd. Staatssecretaris Weekers lichtte toe dat vanwege de huidige stagnerende vastgoedmarkt huiseigenaren onvoldoende gebruik kunnen maken van de mogelijkheid om bij doorverkoop van een woning of bedrijfspand een vermindering van de overdrachtsbelasting te claimen. Om de gehele vastgoedmarkt tegemoet te komen, heeft de staatssecretaris besloten de termijn waarin deze vermindering geclaimd kan worden, tijdelijk te verlengen van 6 naar 36 maanden.

Concreet komt het er op neer dat wanneer een onroerend goed binnen 6 maanden wordt doorverkocht er niet opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd is. Deze regeling geldt -anders dan vorige tegemoetkomingen- voor woningen, grond en bedrijfsonroerend goed.

Mitsen en maren

Als goed jurist kijk ik niet alleen naar de bright side. Deze mitsen en maren kwam ik tegen:

1.   Het gaat om een tijdelijke maatregel

De verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen is ook een tijdelijke maatregel. Wat als de overdrachtsbelasting voor woningen weer 6% wordt, terwijl er bij de eerste overdracht 2% betaald is. Dan moet de koper alsnog bijbetalen. Dit punt gaat tot problemen leiden in de toekomst als de overdrachtsbelasting voor woningen omhoog gaat. Er is rechtspraak op dit punt (n.a.v. de verlaging naar 2% per 1 juli 2011). De rechtspraak verwijst naar de tekst in de koopovereenkomst. Let daar goed op.

Let op: besteed extra veel aandacht aan het artikel in de koopovereenkomst waarin opgenomen is hoeveel overdrachtsbelasting er betaald moet worden. De wet beschouwt de belasting voor de koper bij een doorverkoop niet als overdrachtbelasting, maar als een ‘contractuele vergoeding’. Zie ook punt 5.

2.   Geldt deze maatregel ook voor onroerend goed dat al voor 1 september 2012 is aangekocht?

Nee, nergens blijkt dat deze maatregel terugwerkende kracht heeft. De maatregel geldt dus alleen voor onroerend goed dat overgedragen is vanaf 1 september 2012.

3.   Tot wanneer geldt deze maatregel?

Uit de toelichting bij het besluit lijkt het erop dat de maatregel geldt van 1 september 2012 tot 1 januari 2015 (dus tot 1 januari 2018). Maar omdat de maatregel is opgenomen in het Belastingplan 2013 zou het ook kunnen dat de maatregel geldt tot en met 31 december 2013 (dus tot en met 31 december 2016). Ik verwacht dat op dit punt duidelijkheid zal komen in het Belastingplan 2013.

4.   Hoe werkt deze maatregel bij doorverkoop van nieuwbouw?

Daarvoor geldt een aparte tegemoetkomingsregeling die pas in werking treedt als er geen vrijstelling meer is voor de overdrachtsbelasting. Deze samenloopregeling geldt alleen bij woningen die nog niet zijn opgeleverd.
5.   Let nog even op de grondslag voor de overdrachtsbelasting!

De koper betaalt namelijk geen overdrachtsbelasting, maar een contractuele vergoeding. In de koopovereenkomst moet staan dat:

–       De verkoper een vergoeding wenst voor het voordeel dat de koper heeft omdat er geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen; én
–       Dat de verkoper de overdrachtsbelasting die betaald moet worden over deze contractuele vergoeding verlegd naar de koper.

Let op: Per saldo is de koper door deze tekst in de koopovereenkomst méér verschuldigd dan de koopprijs plus overdrachtsbelasting. Er is ook overdrachtsbelasting verschuldigd over de contractuele vergoeding. Het is een nadeel van een paar tientjes tot een paar honderd euro. Wilt u dat niet voor de koper? Dan moet u opnemen dat de verkoper het nadeel draagt.
6.   Geldt deze tegemoetkoming ook bij de vestiging van zakelijke rechten, zoals erfpacht of opstal?

Ja, er niets dat er op wijst dat de tegemoetkoming dan niet geldt.

7.   Geldt deze tegemoetkoming ook voor grond en bedrijfsonroerend goed?

Ja, deze tegemoetkoming geldt ook voor grond en bedrijfsonroerend goed. Maar dan wel voor grond en bedrijfsonroerend goed dat in de overdrachtsbelasting is aangekocht. Bij bouwterreinen en nieuw vervaardigd onroerend goed wordt er verkocht in de omzetbelasting en een beroep gedaan op een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Als er geen overdrachtsbelasting is betaald, kan er ook geen sprake zijn van een tegemoetkoming.

8.   Er was toch al een verlenging van deze termijn?

Ja, dat klopt. Een overzicht:
– Voor onroerend goed dat gekocht is vóór 2011 geldt een termijn van 6 maanden;
– Voor woningen(!) die gekocht zijn in het jaar 2011 geldt een termijn van 12 maanden;
– Voor onroerend goed dat gekocht is van 1 januari 2012 tot 1 september 2012 geldt een termijn van 6 maanden;
– Voor onroerend goed dat gekocht is na 1 september 2012 geldt een termijn van 36 maanden.

Kijk ook op: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2012/09/03/weekers-steuntje-in-de-rug-voor-vastgoedmarkt.html