Splitsen en sturen
Naast hun woningvastgoed bezitten vele corporaties ook maatschappelijk vastgoed, zorgvastgoed en commercieel vastgoed. De splitsings- en sturingsmogelijkheden van deze veelsoortige verzameling zijn onder meer vastgelegd in de woningwet 2015. DAEB’s (diensten van algemeen economisch belang) behoren tot de kerntaken. Dit zijn de bouw, beheer en verhuur van sociale huurwoningen, het beheer van maatschappelijk vastgoed – waarvan maximaal 10% commercieel – en investeringen in leefbaarheid. Tot de niet-DAEB’s behoren huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed.
Verkopen of juist niet?
Volgens minister Blok kunnen corporaties met de verkoop van hun te liberaliseren woningbezit aan beleggers zowel hun sociale woningbestand versterken als de duurdere huurder helpen. Diverse corporaties vinden dat geen goed idee. Want met het overdragen van rendement aan de commerciële markt snijden ze zichzelf in de vingers. Bovendien wordt beargumenteerd dat verkoop van te liberaliseren woningen zowel het tekort aan sociale woningen doet toenemen als dat van middeldure huurwoningen. Beleggers kunnen namelijk – zeker in de grote steden – snel een veel hogere huur vragen. Daardoor staan de middeldure huurders alsnog buiten spel.
Het planbureau voor de leefomgeving (Pbl) suggereert dan ook het te liberaliseren woningdeel onder te brengen in een aparte bv. Een dochteronderneming waarin beleggers aandelen kunnen kopen. Daarmee komt geld vrij om te investeren in nieuwe sociale woningen, zonder dat de corporaties de grip verliezen op hun bezit.
WoonFriesland heeft onlangs al haar zorgvastgoed van de hand gedaan. Kantoren, winkels en een ontwikkellocatie zullen volgen. Met de opbrengst financiert deze aanbodgerichte corporatie haar focus op de kerntaken. Een duidelijke keuze.
Tegelijkertijd roept die keuze een interessante vraag op, namelijk: is deze verkoop uiteindelijk (zonder grip van de corporatie) ook in het voordeel van de bewoners? Met name de ouderen onder hen zijn bijvoorbeeld gebaat bij (toenemende) zorgmogelijkheden dichtbij.
Ruimtelijke consequenties en spreiding van maatschappelijk vastgoed
Het Pbl heeft hierover zeer recent een interessant rapport uitgebracht, ‘Maatschappelijk vastgoed in verandering’. Hierin wordt de vraag opgeworpen in hoeverre de regelgeving ten aanzien van bijvoorbeeld zorg, onderwijs of cultuur bepalend is voor vastgoedkeuzes van dienstenaanbieders en eigenaren. De auteurs vergelijken hierbij de ouderenzorg (woonzorggebouwen) en het primair onderwijs (basisscholen). In de ouderenzorg heeft een stelselwijziging plaatsgevonden van aanbodgestuurde naar vraagvolgende bekostiging. De nabijheid en spreiding van gebouwen en locaties (‘voorzieningenlogica’) maken daarbij plaats voor een andere vorm van vastgoed-denken, namelijk de ‘rendementslogica’. Daarbij worden aspecten van exploitatie, de multifunctionaliteit van gebouw en grond en een juiste combinatie van product en doelgroepen belangrijker. De zekerheid van het vooraf gefinancierde vastgoed wordt aldus ingewisseld voor een primaire financiering door de gebruikers. De ruimtelijke sturing op de concrete vestiging van school of woonzorggebouw op een bepaalde locatie verdwijnt. Hoe werken deze regels door op de ruimtelijke dynamiek van het maatschappelijk vastgoed (spreidingspatroon, buurtfunctie) en op de mogelijkheden voor de ruimtelijke sturing ervan?
Bij de woonzorgvoorzieningen lijkt spreiding door de markt zich te vertalen in meer, maar kleinere voorzieningen. Terwijl het aantal locaties voor basisscholen aan de andere kant afneemt, maar het vastgoed wel in oppervlakte toeneemt.
Beide voorzieningen maken deel uit van het voorzieningenaanbod in een wijk of buurt. Een aanbod dat is gebaat bij samenhang. Bijvoorbeeld in gebruiksmogelijkheden en in bereikbaarheid. Specifieke veranderingen in één sector kunnen leiden tot minder gewenste (markt)effecten en tot een veranderende ruimtelijke dynamiek van vastgoedbeslissingen. Het Pbl stelt dan ook vast dat stelselwijzigingen de ruimtelijke sturing niet alleen bemoeilijken, maar dat de verschillende sectoren waarin die wijzigingen plaatsvinden ook niet op elkaar zijn afgestemd.
Uitdagend, complex en medebepalend
Samenvattend: vastgoedkeuzes blijken uitdagend, complex en medebepalend voor een samenhangend voorzieningenniveau in elk corporatiegebied. Hopelijk dienen ze als inspiratie om nog betere afspraken te maken tussen corporaties en hun gemeente. En om elkaars ruimtelijke en inhoudelijke ambities te versterken en op elkaar af te stemmen.
Je voorbereiden op de corporatie van de toekomst? Meld je aan voor de trainingen en events van CorporatieNL.
